NK集团土地整理项目的成本管理优化研究

 

1.1 选题背景和研究意义

随着社会的不断发展，城市化的过程就意味着土地用途的改变。由于我国城市规划的划分，城市土地可以划分为城市建成区土地、城市规划区土地和城市行政管辖区范围的土地三种类型。不同类型的土地可以通过对土地的开发整理而有着对应的转化。土地整理制度由此产生。所谓土地整理，是指由政府（一般为土地储备中心）或其授权委托的企业，根据城市整体规划的要求，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，使生地变为熟地，通过招拍挂形式再对熟地进行有偿出让或转让的过程[1]。在确定土地整理实施方案后，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地整理企业。取得开发权的企业根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，来进行征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设等[2]。土地整理的核心实质上是企业对土地进行市场化运作，进一步发掘土地的潜在价值，给土地更大的增值空间，为社会产生效益。国家对土地财政的依赖，土地整理项目成本对地价的作用，以及节约土地整理项目成本对土地财政的重要性，都充分彰显了对土地整理项目的成本管理研究的重要性。本研究是以“政府主导，市场化运作”进行土地整理，即政府提供政策，土地行政管理部门负责监督、指导，招标企业负责出资，参与土地征收、地上物拆迁、地块“七通一平”。在收益分配上政府获取土地出让金的收入，即土地溢价后的部分收入。招标企业主要是收回投资成本，并通过“收支两条线”的做法，获取部门管理费用。本文研究内容有利于解决企业在土地整理中资金不足的问题，有利于吸收社会资本，参与新型城镇化建设的基础设施建设，有利于土地出让后项目的配套问题的解决，有利于区域环境的整治提升[3]。

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1.2 国内外研究现状及评述

在不同的国家与地区，项目成本管理有许多模式，各不相同。在各个国家的不断发展进取中，他们因地制宜，达到了科学化、程序化、规范化的成本控制管理模式。由于当今世界各国先进的成本管理案例中一直贯彻着严密的管理制度，在成本管理全过程中实现了严格的控制和管理。这些成功的经验值得我们学习并借鉴。日本注重全过程的成本管理，即从项目开始前阶段、经过项目实施阶段、最后到项目收尾决算阶段，项目成本控制制约着项目全过程。为了使这些优良的成本管理手段能够得到广泛传播和有效应用，日本管理者善于总结经验，在成本管理工作中找到了捷径，如日本建筑学会成本计划分会所制定出来的符合本国国情的建筑工程费用的估算手册，日本建筑行业严格遵守该手册，更能够在发生工程质量和进度纠纷时，作为法院审理的依据[4]。通过不断探索和实践，日本企业实现了动态成本管理。英国的建设工程项目一般分为政府工程和私人工程两方面。政府工程项目中财政部门根据项目的建设标准和施工前费用估算，明确构成项目费用的影响因素，在竣工结算之前确定投资额。这些现象均体现在政府主导、市场运作的建设项目当中[5]。而在私人工程项目中，私人企业的工程投资估算工作通常是委托专业的中介机构完成的，政府方面不进行干预。而参与项目的各方共同遵守同一计价计量标准，由于它的影响，工程的投标就变成了简单的工程量与工程单价的协商过程。在项目总预算、质量和进度等预期目标能够实现的前提下，成本费用仅仅需要在估算好的投资范围内随项目全过程的不同阶段而深化核算。这就使得英国企业的项目成本控制难度大大下降[6]。

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第 2 章 土地整理项目成本管理的基础理论

 

2.1 土地整理项目的相关概念

土地是人类生产最重要的劳动资料，而土地资源的不合理开发决定了土地资源可持续发展的重要性，土地整理也因此有了长足的发展。关于土地整理的研究很多，对土地整理的定义也有很多，更多倾向于土地一级开发。总体来说，土地整理，是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础设施建设和市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程[26]。在土地整理项目的全过程中，参与的主体有：一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司[27]。

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2.2 土地整理项目成本管理相关理论

所谓成本管理是指企业生产经营过程中各项成本预测、成本计划、成本控制、成本分析、成本核算和成本考核等一系列科学管理行为的总称。土地整理项目成本管理指在土地整理区域红线内对实施土地整理全过程所涉及到各项成本费用（主要包括土地整理项目前期费、征地拆迁补偿费、市政基础设施建设费、管理费用、财务费用、开发期税费、土地上市交易费用、工程建设其他费用等）进行预测、核算、分析及控制活动[28]。在这里，成本计划是前提，成本核算是基础，成本控制是关键。土地整理项目是有周期的，一般为 2-5 年，更长的达到 8-10 年。开发周期内所涵盖及的工作有征地、拆迁、安置、补偿、基础设施建设和市政配套设施建设等，前一阶段工作顺利与否都会影响后一阶段工作的开展。尤其拆迁安置补偿阶段涉及到民生利益，实际情况和突发状况很多，常常会延长开发周期。普通建造行业的成本主要有人工费、材料费、机械费及制造费用等，而土地整理项目的成本分为前期工程费、征地补偿费、拆迁补偿费、市政基础设施建设费、公共配套设施建设费、企业管理费用、财务费用、开发期税费和不可预见费等。

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第 3 章 NK 集团土地整理项目的成本管理现状及存在问题....17

3.1 NK 集团简介.......17

3.2 NK 集团土地整理项目的成本管理存在的问题.......19

第 4 章 NK 集团 A 地块项目成本管理优化方案设计.......22

4.1A 地块项目基本情况简介.......... 22

.2A 地块项目成本管理组织机构.......... 22

4.3A 地块项目成本管理原则.......... 25

4.4A 地块项目成本计划.......... 26

4.5A 地块项目全过程成本控制...... 28

4.6A 地块项目成本分析..........41

4.7A 地块项目成本考核..........42

第 5 章 改善 NK 集团土地整理项目成本管理的措施.......45

5.1 掌握宏观和微观经济政策的动向从而规避政策风险......45

5.2 加强企业整体的成本控制意识.........45

5.3 合理安排融资规模及债务期限结构.........46

5.4 进行多层次的项目成本管理.....47

 

第 5 章 改善 NK 集团土地整理项目成本管理的措施

 

5.1 掌握宏观和微观经济政策的动向从而规避政策风险

土地整理项目目前的操作模式为“政府主导，市场化运作”，项目的开工前期规划、实施过程中各阶段要遵循的规章制度、项目竣工时的土地上市交易，都会收到市场行业情况和宏观政策的影响。因此，企业要随时掌握能够影响土地整理项目成本的各项政策的变动情况，为制定土地整理项目计划提供决策参考。企业应适时掌握影响土地整理项目成本管理的宏观和微观经济政策动向，积极与相关部门沟通，能够规避的政策风险尽量规避。如在拆迁阶段，一定要明确参与进拆迁工作的所有工作人员都基本了解拆迁的相关法律法规和相关规定，在遇到拆迁过程中出现的补偿款发放问题和其他突发情况时，每个人都能拿出法律的依据。在基础设施建设阶段，一定要随时掌握人工、材料等市场价格和相关法律规范对行业的影响，减少不必要的开销。在企业融资阶段，市场经济政策对银行贷款利率影响很大，企业融资时应抓好时机，避免给政策的变动造成的额外费用买单。项目的成本控制思想贯穿到项目各岗位的每个人员的工作中，从项目管理者到分项操作人员无一例外。加强企业整体的成本控制意识，首先就要从项目管理者入手展开，项目管理者不仅要分配人力、物力，协调各部门之间的工作衔接，还要平衡各方利益。只有项目管理者对项目成本管理的重视和紧抓，项目成本才能得以有效控制。其次，要加强企业全体员工的成本控制意识。成本控制涉及到项目实施的所有阶段，每个员工都负有成本控制责任，成本控制一定要以人为本，将人作为控制点。财务人员在项目成本管理工作中占有举足轻重的地位，从项目成本计划，到分阶段成本控制，最后到项目成本考核，都需要财务人员的参与。所以财务人员能否提供真实可靠的成本数据，是否有瞒报漏报情况，是否端正了成本责任态度，是否及时向项目经理汇报项目成本控制情况，对于项目整体的成本管理起到了非常大的作用。

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结论

 

本文以我国土地整理项目发展的宏观形势为研究背景，借鉴国内外发展经验，以NK 集团土地整理项目案例分析为切入点，借助于成本管理研究方法，从成本计划、成本控制、成本分析、成本考核四个阶段分别对 NK 集团土地整理项目的全过程成本管理进行了系统的描述和分析，得出如下结论：

（1）NK 集团土地整理项目成本管理有待改善该公司过去几年一直存在成本管理不完善的情况，具体表现为：第一，融资规模及债务期限不合理导致了企业财务费用的增加。第二，企业成本管理体制薄弱，体现在成本目标制定不科学，成本分析效果差等。第三，缺乏完善的项目责权利相结合的成本管理体系。

（2）进行阶段性任务分解，将成本控制贯穿到项目始终由于土地整理项目成本的发生涉及到项目整个周期，因此项目整个周期都要有成本控制的意识，成本控制工作要伴随项目的每一阶段。在本项目具体实践中，根据 NK集团 A 地块项目实际，通过阶段性任务分解来推动成本控制的全程实施：在项目前期阶段，做好融资工作，编制好成本计划，优化项目组织方案，减少成本支出；在施工过程中，严格控制好成本的形成过程，如按照计划成本目标值来控制征地拆迁费、基建工程中的人工费、材料费、机械费、现场预备费等；在土地交付阶段，控制好项目的企业管理费用等。

（3）针对 NK 集团土地整理项目的成本管理现状提出改进措施根据对 NK 集团 A 地块项目成本管理优化方案设计效果，企业未来可以从业务层面和企业管理两方面对 NK 集团土地整理项目的成本管理进行改进。主要包括加强企业全员成本控制的意识、建立责权利相结合的成本管理体系、合理确定融资结构、强化资金管理、建立多层次、多维度的成本管理理念等，为成本管理工作做好保障。

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参考文献(略)