万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险分析

本文是一篇投资分析论文，笔者结合辽宁省二三线城市房地产市场发展现状分析，投资风险因素识别，投资风险评价结果，本文认为万科公司应该加强对国家宏观调控政策的理解与把握；充分深入的可行性研究，判断项目可行性；合理运用财务杠杆，降低财务风险；采用不同方式将投资风险分散；在二线城市投资时该深入调研消费者的需求，建造一些差异化的商品房，包括刚需住房和改善性住房，进行决定户型配比时，可以适当增加大面积户型的比例；在三线城市投资时应该要快进快出，保证公司现金流平稳，主要建造满足刚性需求的住房。 

1  绪论

1.1  研究背景
房地产业具有较高的关联度和较强的驱动力，影响着土地、建筑、资金、建筑材料等多领域的发展，因此房地产业逐渐形成了一个相对完整的产业链，成为国民经济的支柱产业。
1998 年，国家停止住房实物分配，房地产业开始高速发展。在之后的几年里，房地产业发展迅猛，房地产投资总额和房地产公司数量均大幅增长，但同时也出现了房价高企，房地产投机行为严重等现象，因此，2005 年国家发布《关于切实稳定住房价格的通知》，俗称“国八条”，以稳定房价，控制过度投资。2008 年，为应对国际金融危机，国家开始实行宽松的货币政策，中国房地产市场开始复苏，并高速增长。为稳定房价，2009 年以来，政府接连出台一系列宏观调控政策。2017 年，在党的十九大报告中，习近平总书记提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在此总体原则下，我国加强房地产市场的调控力度，多个热点城市出台了相关政策，包括限购政策、限售政策等，其中一线城市采取了更大力度、更严格的调控政策。通过这一系列政策不仅反映出政府对房地产市场的重视，也反映了房地产市场存在的风险。虽然紧缩的政策会导致房地产投资风险增加，但是也使得投资者对土地升值的预期过高，从而导致房价持续上涨，因此，很有必要进行房地产投资风险分析。
经过多年的发展，我国一线城市房地产市场日趋饱和，土地资源越来越少，房企之间的竞争愈发激烈。同时，二三线城市的城市基础设施及配套已经日趋完善，居民人均可支配收入水平较高，生活水平及要求较高，区域人口密度较高，房地产刚需占房地产总体需求的比重较大，已经具备了进一步发展房地产市场的可能性。因此，以万科公司为代表的上市房地产公司逐渐将企业的发展重心转到具有发展潜力且数目较多的二三线城市，以避开一线城市的激烈竞争，寻求新的利润增长点。
虽然二三线城市房地产市场的发展空间较大，但其仍然存在许多投资风险，包括房地产市场总体规模偏小，金融风险较高等。近年来，辽宁省的经济发展速度相对较慢，辽宁省房地产业发展仍然存在市场环境较差，房地产市场风险较大等问题。万科公司作为房地产龙头企业，已经在辽宁省二三线城市进行布局。因此，对万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险进行分析，降低或规避风险十分重要。

1.2  研究目的及意义
1.2.1  研究目的
本文以万科公司在辽宁省二三线城市房地产投资风险作为研究对象，通过对辽宁省二三线城市房地产市场发展现状深入分析，找出万科公司在辽宁省二三线城市房地产投资的风险因素；设计完善的万科公司城市房地产投资风险评价指标体系，构建评价模型，对万科公司辽宁省二线城市和三线城市房地产投资风险分别进行纵向评价，并分析其不同年份投资风险变化的原因；建立万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险评价指标体系，对万科公司在辽宁省二三线城市之间的房地产风险进行评价，并对六个城市的投资风险进行比较分析，从而提出万科公司在辽宁省二三线城市房地产投资风险的应对策略。为以万科公司为代表的上市房地产公司在辽宁省二三线城市进行房地产投资提供相关研究方案和决策依据，提高房地产投资风险应对能力，促进房地产市场的健康发展。
1.2.2  研究意义
（1）为相关企业决策提供依据 为社会各界投资者，尤其是上市房地产公司，在辽宁省二三线城市进行房地产投资，提供有效决策依据，减少或避免房地产投资风险损失。
（2）有助于辽宁省二三线城市房地产市场的健康发展 本研究成果将有助于辽宁省二三线城市房地产市场的发展，使风险因素更加明确，风险控制措施更有针对性，对辽宁省二三线城市房地产市场的建设有重要的智力支撑作用。
（3）为政府合理规划及决策提供科学的理论依据 本文通过构建万科公司辽宁省城市房地产投资风险评价体系，为政府科学合理的做出房地产相关决策提供理论依据，为加速辽宁省二三线城市房地产业发展，维护房地产市场健康发展给予有力支持。

2  相关理论综述

2.1  房地产投资含义与特征
2.1.1  房地产投资含义
房地产投资是指房地产投资主体将资金、人力、物力等资源直接或者间接投入到房地产的开发、经营、管理、服务中，以期获取最大收益的经济活动。房地产投资包括房屋建设、房地产经营、旧城改造等。房地产投资所获得的报酬因各种因素而无法准确估计，可能会超出期望的收益，获得巨额利润，但是伴随的风险也很大，不容忽视。
2.1.2  房地产投资特征
房地产投资不仅具有一般投资的共性特征，而且具有自身独有的特征。具体表现为以下几个方面：
（1）产品不可移动
土地具有不可移动性，而房地产项目附着在土地上，因此房地产也具有不可移动性。该特性决定了房地产投资时，区域位置的选择至关重要。选择投资区域对房地产投资风险和收益都有重大影响。若区域位置同房地产项目的物业类型相匹配，周边配套完善，在未来具有增值潜力，投资者在这种区域进行房地产投资时，面临的投资风险将较小，同时将会获得巨大的投资利润，而同时业主也可以得到良好的居住环境和投资溢价。
（2）投资周期长
房地产的开发周期较其他商品的开发周期更长。房地产投资过程包括投资机会研究、投资项目评估与决策、土地获取、设计、控制、管理、竣工验收、租预售等，待项目可以交付使用，至少需要两三年的时间。在此期间，房地产投资者要一直承担资金压力和政策、经济、社会、市场的风险，因此，投资者应重视投资风险的控制。
（3）投资金额大
房地产业是资金密集型行业。每一个开发阶段都需要投入大量的资金。其中购置土地费用就可能需要上千万甚至上亿的资金投入，基本不可能全部使用投资者自筹资金，所以需要向银行借贷，而因为房地产项目建设周期较长，就会产生较高的利息。同时，房地产开发经营过程中，会产生各种管理费，还需要缴纳十几种税费，交易成本较高。因此，房地产投资是一项投资金额大的投资活动。

2.2  房地产投资风险概念与类型
2.2.1  房地产投资风险概念
房地产投资风险是指房地产投资者进行房地产投资时所面临的风险，具体指在投资者的投资决策过程中，因为各种不确定因素而导致房地产投资收益未能达到投资者的预期收益或者造成资本损失。
2.2.2  房地产投资风险类型
房地产投资风险可以根据不同的划分标准划分为不同类型。 依据风险性质划分，房地产投资风险可划分为：系统风险即总体性风险，包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、政策风险等；和非系统风险即个别性风险，包括管理风险、财务风险、违约风险等。
依据房地产投资阶段划分，可划分为投资决策阶段风险、建设前期风险、建设阶段风险、销售阶段风险和试用阶段风险。
依据风险的来源划分，可划分为经济风险、社会风险、政策风险、技术风险、自然风险、国际风险、内部决策管理风险。
3  辽宁省二三线城市房地产投资风险因素分析 ............................... 17
3.1  辽宁省二三线城市概况 ............................................ 17
3.1.1  沈阳市 ..................................... 17
3.1.2  大连市 ....................................... 17
4  万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险评价指标体系设计 ................................. 39
4.1  指标体系建立的原则 ................................... 39
4.2  评价指标体系确定 ...................................... 39
5  万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险评价及比较分析 ..................................... 47
5.1  万科公司辽宁省二线城市房地产投资风险评价 .................. 47
5.1.1 沈阳市房地产投资风险评价 .................................. 47
5.1.2 大连市房地产投资风险评价 ................................. 54

5  万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险评价及比较分析

5.1  万科公司辽宁省二线城市房地产投资风险评价
根据表 4.2 收集相关指标数据，利用熵值-TOPSIS 法对 2014-2018 年万科公司辽宁省二线城市房地产投资风险分别进行纵向评价，得到对各市影响最大的评价指标，找出对应的风险因素，得出不同年份投资风险的大小，分析其原因。
5.1.1 沈阳市房地产投资风险评价
5.1.1.1  数据获取
在保证数据一致性的基础上，本文根据表 4.2 万科公司城市房地产投资风险评价指标体系，搜集汇总《辽宁省统计年鉴》、《沈阳市统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国金融统计年鉴》、万科公司年度报告等相关资料，获取 2014-2018 年沈阳市的相关数据。对  2014-2018  年的万科公司沈阳市房地产投资风险评价指标相关数据进行整理，具体如表  5.1。
6  结论与展望

6.1  结论
本文详细分析了辽宁省二三线城市房地产市场的发展现状，识别了万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险因素，在此基础上构建了万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险评价指标体系，运用熵值法确定指标权重，运用 TOPSIS  法对万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险进行评价及比较，从而提出风险应对策略，主要研究结论如下：
（1）万科公司辽宁省二三线城市房地产投资存在风险因素较多  通过对辽宁省二三线城市房地产市场发展现状分析，结合房地产投资风险类别及特点，发现万科公司在辽宁省二三线城市房地产投资存在较多风险因素，包括市场风险、经济风险、社会风险、政策风险、财务风险、决策风险、管理风险。
（2）万科公司辽宁省二线城市房地产投资风险变化趋势不同 由万科公司辽宁省二线城市房地产投资风险水平评价结果可知，万科公司沈阳市房地产投资风险水平随着年份呈  N  字形变化，万科公司大连市房地产投资风险水平随着年份呈先升后降变化。
（3）万科公司辽宁省三线城市房地产投资风险变化趋势大致相同 由万科公司辽宁省三线城市房地产投资风险水平评价结果可知，万科公司鞍山市、丹东市、锦州市、铁岭市房地产投资风险变化趋势大致相同，均呈倒 N 字型变化，但各城市房地产投资风险变化幅度不同。
（4）市场风险是万科公司辽宁省二三线城市房地产投资影响最大的风险因素 由万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险水平评价结果可知，市场风险指标在投资风险评价中占据绝对核心的地位，是影响最大的评价指标，故可以推出，市场风险是万科公司在辽宁省二三线城市进行房地产投资时所面临的最主要的风险。
（5）沈阳市是辽宁省二三线城市中房地产投资风险最低的城市 根据 2014-2018 年万科公司辽宁省二三线城市房地产投资风险水平评价结果，可知，辽宁省二三线城市房地产投资风险由高到低的排序为：丹东、铁岭、鞍山、锦州、大连、沈阳。万科公司适宜在沈阳市、大连市进行投资，不适宜在丹东市、铁岭市进行投资。
参考文献 （略）