JA公司养老服务中心项目投资效益分析
时间：2020-04-20 来源：51mbalunwen
本文是一篇投资分析论文，在对项目进行规划后，设计出了项目的整体构造，本着关怀、健康、安全、便捷的主旨，我们将养老服务中心设在南门，方便进出，各种配套设施设在园区中央位置，使其可以兼顾到各个方位的住宅。建筑风格将偏于古典，营造文化气息，符合老年怀旧的心情，项目将使用节能环保材料，加入防滑、紧急呼叫按钮等适老化设计，服务到位以使老人可以放心居住，且设有人工湖、公园，较高的绿化率加之配套齐全的健身设施，有利于身心健康。服务上，有定期的检查身体，温馨的居家服务，节能环保的代步车，便捷的园区一卡通、理财咨询及智能化服务平台养老云等，使客户可以放心购买、安心居住。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
中国是世界人口大国，人数总量居世界第一，且老年人口数量列居前列，其根本原因，是因为人口出生率的降低和死亡率的减少。目前，独生子女均已长大成人，且成家立业。二十一世纪的年轻人思想意识活跃，容易接受新潮思想。思想开放的年轻人选择过二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，这就造成了人口出生率的减少。随着国家整体的生活条件和医疗水平不断提高，我国的老年人平均寿命也随之提高，这就出现了我国人口老龄化现象。
由于我国计划生育政策的实施，70 年代末、80 年代的独生子女已成为国家经济建设的主流人群，第一批响应国家政策的年轻人年岁已高，他们的孩子也长大成人，产生了生育二代的计划。两个年轻人组合的家庭上要赡养双方父母，下要扶养未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年轻人的代沟使得老年人很难和年轻人相处融洽；如果老年人身体不佳，年轻人又难以照顾周全。加之年轻人忙于事业打拼，有时也会顾及不到老人的精神需求。据相关人士预测，我国人口老龄化发展将分为三个阶段：
第 3 章 JA 公司养老服务中心项目财务效益分析........................... 22
3.1 项目盈利能力分析................................22
3.1.1 静态盈利能力分析............................... 22
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
中国是世界人口大国，人数总量居世界第一，且老年人口数量列居前列，其根本原因，是因为人口出生率的降低和死亡率的减少。目前，独生子女均已长大成人，且成家立业。二十一世纪的年轻人思想意识活跃，容易接受新潮思想。思想开放的年轻人选择过二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，这就造成了人口出生率的减少。随着国家整体的生活条件和医疗水平不断提高，我国的老年人平均寿命也随之提高，这就出现了我国人口老龄化现象。
由于我国计划生育政策的实施，70 年代末、80 年代的独生子女已成为国家经济建设的主流人群，第一批响应国家政策的年轻人年岁已高，他们的孩子也长大成人，产生了生育二代的计划。两个年轻人组合的家庭上要赡养双方父母，下要扶养未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年轻人的代沟使得老年人很难和年轻人相处融洽；如果老年人身体不佳，年轻人又难以照顾周全。加之年轻人忙于事业打拼，有时也会顾及不到老人的精神需求。据相关人士预测，我国人口老龄化发展将分为三个阶段：
第一阶段为快速老龄化阶段。时长为 20 年，从 2001 年算起，至 2020 年结束。此段时间我国的老年人口平均每年增约 580 万人左右，年增长率为 3.33%。2020 年底，老年人口就会增至 2.5 亿，老龄化水平也会达到 18.2%。尤其是 80 岁以上老人将达到三千万人，占据老年人口的 13%。
第二阶段将为加速老龄化阶段，将历经 30 年。当七十年代人口生育高峰期的逝去，这一批人已步入老年状态，老年人数量加速增长，平均每年都能增长 600 多万人。进入二十一世纪三十年代，我国人口数量会增加到近 3 亿人口。这个发展数量与 0-14 岁孩子发展数量持平。50 年后，老年人口数量会急剧增长，总量将超过四亿，老龄化水平增至31%。80 岁以上老人数量将至九千五百万，占据老年人口总额的 22.3%。
第三阶段是重度老龄化阶段，将经历 50 年时间。这一时期，中国老龄化最为严重，数量竟达到四亿多，大约为少儿人口数量的 2 倍。但这个时期也为老龄化的稳定期。中国人口老龄化现象日益严重，再过 20 年就会进入高峰期。
第二阶段将为加速老龄化阶段，将历经 30 年。当七十年代人口生育高峰期的逝去，这一批人已步入老年状态，老年人数量加速增长，平均每年都能增长 600 多万人。进入二十一世纪三十年代，我国人口数量会增加到近 3 亿人口。这个发展数量与 0-14 岁孩子发展数量持平。50 年后，老年人口数量会急剧增长，总量将超过四亿，老龄化水平增至31%。80 岁以上老人数量将至九千五百万，占据老年人口总额的 22.3%。
第三阶段是重度老龄化阶段，将经历 50 年时间。这一时期，中国老龄化最为严重，数量竟达到四亿多，大约为少儿人口数量的 2 倍。但这个时期也为老龄化的稳定期。中国人口老龄化现象日益严重，再过 20 年就会进入高峰期。
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1.2 研究状况
1.2.1 国内研究
在养老产业服务中，“互联网+社区+养老”作为新兴业态，成为目前国内学者研究的主流。它可以利用互联网对传统居家养老服务领域的生产要素进行优化，使居家老人在所在社区享受到更有质量的服务。
孙燕军(2017)对 X 市 Z 信息化养老服务平台的实践调研显示，智慧虚拟养老服务在实践中遇到很多的挑战，具体来讲包括：服务界定不清晰、配套设施与服务供给不足、服务素质难以保证、服务对象区分不当以及传统观念影响服务推广等。因此只要积极的面对，采取相关措施，对于实现我们国家养老服务的信息化假设具有非常重要的作用[1]。
李晓军，马慧卓，刘翔宇，于腾凯(2018)以 S 街道为具体的研究对象，通过对老年人的真实需求进行研究，可以将他们各种需求进行排序，从低到高分别为社会服务、精神以及基本生理需求。可明显看出，在这一社区老年人的需求发生了失衡，通过对其原因分析，得到原因具体包括市场购买的实践梗阻、社会团体的供给失灵以及政府供给错位。在信息时代，"数字化社区网格养老"利用成熟的城市网格管理系统，以社区网格为单位，在政府统筹下精准投入多元养老资源，借助于互联网+社区+养老的信息化方式，实现养老服务的精细化管理与无缝隙服务[2]。
1.2.1 国内研究
在养老产业服务中，“互联网+社区+养老”作为新兴业态，成为目前国内学者研究的主流。它可以利用互联网对传统居家养老服务领域的生产要素进行优化，使居家老人在所在社区享受到更有质量的服务。
孙燕军(2017)对 X 市 Z 信息化养老服务平台的实践调研显示，智慧虚拟养老服务在实践中遇到很多的挑战，具体来讲包括：服务界定不清晰、配套设施与服务供给不足、服务素质难以保证、服务对象区分不当以及传统观念影响服务推广等。因此只要积极的面对，采取相关措施，对于实现我们国家养老服务的信息化假设具有非常重要的作用[1]。
李晓军，马慧卓，刘翔宇，于腾凯(2018)以 S 街道为具体的研究对象，通过对老年人的真实需求进行研究，可以将他们各种需求进行排序，从低到高分别为社会服务、精神以及基本生理需求。可明显看出，在这一社区老年人的需求发生了失衡，通过对其原因分析，得到原因具体包括市场购买的实践梗阻、社会团体的供给失灵以及政府供给错位。在信息时代，"数字化社区网格养老"利用成熟的城市网格管理系统，以社区网格为单位，在政府统筹下精准投入多元养老资源，借助于互联网+社区+养老的信息化方式，实现养老服务的精细化管理与无缝隙服务[2]。
高骞，杨旸，胡广伟，徐超，沈高锋，赵健.(2017)对本地区已经开展居家养老的社区居民进行了虚拟养老服务需求调查，发现调查对象对虚拟养老这种新型的养老方式虽然陌生但是愿意尝试，同时服务对象比较关注这种新型养老服务的费用，服务对象的服务需求受居民的经济收入影响较为明显。由政府推动，多方参与，开发潜在服务人员，并且形成质量考核是这种新型养老模式推广的必要手段[3]。
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第 2 章 JA 公司养老服务中心项目现金流量估算
2.1 项目投资估算
2.1.1 流动资金估算
正常的年流动资金的估算是进行详细分类后进行的，具体如下：
.............................
2.2 项目成本费用估算
(1)成本费用估算
JA 公司养老服务中心项目建成后在日常运营中需要有一个每日物品消耗，比如给老年人配备的医疗人员、卫生人员、看护人员等，把这些转化为具体的金额就是 JA 公司养老服务中心建成的日常消耗成本。成本有：各项员工的工资费用、使用日常消耗品的材料费用、折旧的费用等。如下表
项目总成本可包含可变的成本与不可变的固定成本，在一定期间内固定资产是不能随着经营或者建设情况变化而变化的。而可变的成本却与固定成本恰恰相反，他是可以实时变动的，按照使用情况等可能导致变化的因素变化而变化。本文中的建设项目的总的成本包括可变与固定一共为96219万元，可变成本为71123.5万元；固定成本为25095.5万元。所谓的经营成本是说在使用期内所产生的所有的费用。经营成本等于设施使用动力费加工资、福利费加修理费加其他费用。本建设项目的运营成本为 96219 万元。
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第 2 章 JA 公司养老服务中心项目现金流量估算
2.1 项目投资估算
2.1.1 流动资金估算
正常的年流动资金的估算是进行详细分类后进行的，具体如下：
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2.2 项目成本费用估算
(1)成本费用估算
JA 公司养老服务中心项目建成后在日常运营中需要有一个每日物品消耗，比如给老年人配备的医疗人员、卫生人员、看护人员等，把这些转化为具体的金额就是 JA 公司养老服务中心建成的日常消耗成本。成本有：各项员工的工资费用、使用日常消耗品的材料费用、折旧的费用等。如下表
项目总成本可包含可变的成本与不可变的固定成本，在一定期间内固定资产是不能随着经营或者建设情况变化而变化的。而可变的成本却与固定成本恰恰相反，他是可以实时变动的，按照使用情况等可能导致变化的因素变化而变化。本文中的建设项目的总的成本包括可变与固定一共为96219万元，可变成本为71123.5万元；固定成本为25095.5万元。所谓的经营成本是说在使用期内所产生的所有的费用。经营成本等于设施使用动力费加工资、福利费加修理费加其他费用。本建设项目的运营成本为 96219 万元。
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3.1 项目盈利能力分析................................22
3.1.1 静态盈利能力分析............................... 22
3.1.2 动态盈利能力分析.............................. 23
第 4 章 JA 公司养老服务中心项目社会效益分.................35
4.1 JA 项目符合我国养老产业政策.......................35
4.2 JA 项目有利于和谐社会稳定发展.......................36
第 5 章 结论与展望..............................................42
5.1 全文总结.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司养老服务中心项目社会效益分析
4.1 JA 项目符合我国养老产业政策
在我国，“4-2-1”的家庭结构逐渐变成了相当常见的现象，“空巢”家庭的数量日渐增多。人口老龄化的现象不但导致老年社会保障所需的费用大幅上涨，亦导致家庭形成结构产生改变。此种改变不但反映了社会的发展，还导致传统的养老遭受了极为严峻的战。以往的家居型养老，也就是年老之人在街坊、小区、在自己或儿女的居所养老，占据着相当大的比例。然而，不容忽视的是，传统的街坊、小区、居所对老年人的需求来说，还不完善。而养老院、敬老院，因其居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
养老方式存在不足，社会性养老规模偏小，是我们不能忽视的事实。基于我国的经济条件、社会传统和风俗习惯，老年人的基本生活需求即经济保障、生活照料、精神安慰在往后较长的时间里均仅能由家庭承担。在老年人年纪不断增加的同时，参加社会活动的频率降低，心中的孤单感受愈发强烈，他们亟需获得儿女的关心、理解以及精神上的照料，老年人此种心理方面以及情感方面的需要，是无论何种福利机构都很难做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭养老形式亦是不现实的，国家以及社会亟需进行必需的社会养老帮扶工作。尽管社会养老是与社会发展相符的必然产物，但因为我国目前处于发展中国家，生产力水平还无法满足社会化养老的要求，在往后的较长的期限里，我国依然亦家庭养老为核心，社会养老为辅助方式。何种形式的家庭养老才具有中国特色、适合中国国情呢？
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第 4 章 JA 公司养老服务中心项目社会效益分.................35
4.1 JA 项目符合我国养老产业政策.......................35
4.2 JA 项目有利于和谐社会稳定发展.......................36
第 5 章 结论与展望..............................................42
5.1 全文总结.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司养老服务中心项目社会效益分析
4.1 JA 项目符合我国养老产业政策
在我国，“4-2-1”的家庭结构逐渐变成了相当常见的现象，“空巢”家庭的数量日渐增多。人口老龄化的现象不但导致老年社会保障所需的费用大幅上涨，亦导致家庭形成结构产生改变。此种改变不但反映了社会的发展，还导致传统的养老遭受了极为严峻的战。以往的家居型养老，也就是年老之人在街坊、小区、在自己或儿女的居所养老，占据着相当大的比例。然而，不容忽视的是，传统的街坊、小区、居所对老年人的需求来说，还不完善。而养老院、敬老院，因其居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
养老方式存在不足，社会性养老规模偏小，是我们不能忽视的事实。基于我国的经济条件、社会传统和风俗习惯，老年人的基本生活需求即经济保障、生活照料、精神安慰在往后较长的时间里均仅能由家庭承担。在老年人年纪不断增加的同时，参加社会活动的频率降低，心中的孤单感受愈发强烈，他们亟需获得儿女的关心、理解以及精神上的照料，老年人此种心理方面以及情感方面的需要，是无论何种福利机构都很难做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭养老形式亦是不现实的，国家以及社会亟需进行必需的社会养老帮扶工作。尽管社会养老是与社会发展相符的必然产物，但因为我国目前处于发展中国家，生产力水平还无法满足社会化养老的要求，在往后的较长的期限里，我国依然亦家庭养老为核心，社会养老为辅助方式。何种形式的家庭养老才具有中国特色、适合中国国情呢？
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第 5 章 结论与展望
5.1 全文总结
通过大家的努力，我们完成了沈阳·JA 项目的全程策划，通过对房地产市场的宏观分析，项目拟定了养老地产的主题，最终将地址确定为蒲河湿地公园地块。本地块处在辽中区，与沈阳市区距离 55 公里(蒲河下游)。本湿地公园中有大量天然沼泽、河流以及沟塘，生长了茂密的自然植被，有非常适合野生植物和动物生存的环境。是沈阳西部的自然生态防护带和天然氧吧，未来将打造“西溪湿地”。如此选址，契合养老的主题。
在对项目进行规划后，设计出了项目的整体构造，本着关怀、健康、安全、便捷的主旨，我们将养老服务中心设在南门，方便进出，各种配套设施设在园区中央位置，使其可以兼顾到各个方位的住宅。建筑风格将偏于古典，营造文化气息，符合老年怀旧的心情，项目将使用节能环保材料，加入防滑、紧急呼叫按钮等适老化设计，服务到位以使老人可以放心居住，且设有人工湖、公园，较高的绿化率加之配套齐全的健身设施，有利于身心健康。服务上，有定期的检查身体，温馨的居家服务，节能环保的代步车，便捷的园区一卡通、理财咨询及智能化服务平台养老云等，使客户可以放心购买、安心居住。
5.1 全文总结
通过大家的努力，我们完成了沈阳·JA 项目的全程策划，通过对房地产市场的宏观分析，项目拟定了养老地产的主题，最终将地址确定为蒲河湿地公园地块。本地块处在辽中区，与沈阳市区距离 55 公里(蒲河下游)。本湿地公园中有大量天然沼泽、河流以及沟塘，生长了茂密的自然植被，有非常适合野生植物和动物生存的环境。是沈阳西部的自然生态防护带和天然氧吧，未来将打造“西溪湿地”。如此选址，契合养老的主题。
在对项目进行规划后，设计出了项目的整体构造，本着关怀、健康、安全、便捷的主旨，我们将养老服务中心设在南门，方便进出，各种配套设施设在园区中央位置，使其可以兼顾到各个方位的住宅。建筑风格将偏于古典，营造文化气息，符合老年怀旧的心情，项目将使用节能环保材料，加入防滑、紧急呼叫按钮等适老化设计，服务到位以使老人可以放心居住，且设有人工湖、公园，较高的绿化率加之配套齐全的健身设施，有利于身心健康。服务上，有定期的检查身体，温馨的居家服务，节能环保的代步车，便捷的园区一卡通、理财咨询及智能化服务平台养老云等，使客户可以放心购买、安心居住。
养老房产作为一个新型的房产发展方向，有利于解决社会老龄化背景下的养生养老供需矛盾，传承古代孝之文化，兼具盈利与公益性质，不仅带动经济发展，也可提升当地人气，有助于房产企业转型跨越和发展。“医养结合”的社区居家养老服务模式，能够减轻政府压力，提高老年人幸福生活指数。合理的选址，适老化的设计，服务到位的人为关怀，家人型的看护，与医院等第三方的合作，创新的营销策略以及其良好的社会效应，我们认为沈阳· JA 项目具有较好的发展前景，在实际中具有可行性。
参考文献（略）
参考文献（略）
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